Op 3 oktober organiseerde stichting BLASt in Electron in Breda een BLAStcafé over de wooncoörporatie. Leidende vraag tijdens deze bruisende avond was ‘Kan de gemeenschapseconomie het derde spoor vormen tussen reguliere koop en huur?’
De avond begon met een presentatie van Peter Kuenzli, die met Arie Lengkeek het boek Operatie Wooncoöperatie schreef. Daarna schoven architect Bart van der Velde en Aart Cooiman, sectorspecialist bouw, vastgoed en woningcorporaties bij Rabobank aan voor een tafelgesprek.
Moderator Marty van de Klundert opende de avond met een lokale invalshoek; de gemeente Breda zet met het programma Verbeter Breda de woonambitie stevig neer. ‘In 2040 moet iedereen voldoende kansen kunnen pakken om zijn leven waardevol in te richten, waarbij wonen, school en inkomen centraal staan. Burgers, overheid en markt moeten samen aan de slag om de leefbaarheid binnen één generatie gezond te krijgen,’ valt te lezen op de website van Verbeter Breda. Intussen kan worden geconstateerd dat de woningmarkt krakend onder alle crisissen is vastgelopen. Hebben Kuenzli en Lengkeek de verlossende aanpak gevonden?
Kuenzli haalde enthousiast een motie van gemeente Oost Gelre tevoorschijn, onderwerp: Operatie Wooncoöperatie. ‘Unaniem aangenomen op 7 mei, zo kan het dus ook! Zijn er raadslieden aanwezig vanavond?’
Om in één generatie het tij te keren moeten er echt betaalbare woningen en diversiteit in het aanbod komen. Er liggen veel punten aan de basis van bestaanszekerheid waar de gemeente helemaal geen invloed op heeft, maar ze heeft veel meer mogelijkheden om kansen te creëren dan ze zelf veronderstelt.
Hoge grondprijzen bijvoorbeeld, waar gemeenten met ‘markttaxatierichtlijnen’ als keurslijf elke ontwikkeling gelijk behandelen ongeacht het verdienmodel van marktpartij, corporatie of ander initiatief. Met de door de auteurs ontwikkelde coöperatietaxatierichtlijn of bepaalde erfpachtconstructies kunnen gemeentes echt wel beter sturen op een gezond vestigingsklimaat voor coöperatieve woongemeenschappen.
Ook in de financiering van de rest van het project, waar uitdagingen liggen om die goedkope en middeldure huur te financieren, kan de gemeente het verschil maken tussen marktwerking voor de happy few en het actief ondersteunen van een bredere welvaart in de gemeenschap.
In Zwitserland en Duitsland zijn legio voorbeeldprojecten waar de bewoners hun eigen op maat gesneden betaalbare gemeenschap gemaakt hebben. De gemeente schrijft tenders uit voor hun grond met de verplichting tot de oprichting van een coöperatie. De bewonersgroep met het beste EMVI-plan wint de bouwrechten op de locatie, waarna in een vervolgprijsvraag de winnende groep gekoppeld wordt aan de architect met het beste EMVI-plan voor die plek en deze bewoners. (EMVI staat voor Economisch Meest Voordelige Inschrijving, een gunningsmethode waarbij niet enkel op de laagste prijs, maar ook op de grootste toegevoegde waarde geselecteerd wordt.)
Ook in Nederland worden er, met wisselend succes, initiatieven en plannen gerealiseerd. De gemeente Amsterdam weet bijvoorbeeld goede kansen voor coöperatief wonen te creëren en verzilveren. Echt ten dienste van bewoners, die elkaar ook op andere fronten vinden, steunen en er vooral heel, heel lang tevreden – en betaalbaar – blijven wonen.
In het tafelgesprek met moderator, auteur, architect en financieringsspecialist werd gepolst wat de samenstelling van de circa vijftig aanwezigen vanavond is: een vijfde initiatiefnemers en/of geïnteresseerden, een vijfde gemeentelijk (zij het geen raadsleden) en circa drie vijfde ontwerpers/architecten.
Bij de wooncoöperaties lijkt de meest duurzame groepssamenstelling overigens een afspiegeling van de maatschappij te zijn; een flinke variatie in leeftijd, alleenstaanden, koppels en gezinnen. Dat vergt maatwerk in plattegronden en biedt kansen voor gezamenlijke extra’s.
Waarom komt het in Nederland nog zo weinig voor?
Alle antwoorden zijn te herleiden tot de drie pijlers grond, geld en groep.
Groep: Initiatiefnemers zijn er, maar men moet wel binnen drie jaar enig perspectief kunnen krijgen. Geïnteresseerden zijn en komen er altijd.
Geld: De banken stoeien met rechtsvormen die tussen particulier en zakelijk in laveren, zo hebben stichtingen andere spelregels dan verenigingen of bedrijven. Tevens dient er met financieringen gestapeld te worden om het plaatje passend te krijgen. Naast het garanderen van een betaalbare huur kun je bij de leden geen grote startinvesteringen ophalen en is het zoeken naar een fonds of constructie om het gat te overbruggen. De grondprijs is al beschouwd, waarbij ook vormen als het ‘optoppen’ van bestaande gebouwen voor wooncoöperaties kansen biedt.
Aan de slag? Het enthousiasme is er, de initiatieven zijn er, de voorbeelden ook, raadslieden weten soms met moties de tandwielen weer op gang te krijgen en er ligt nu een compleet boek ter inspiratie met do’s en don’ts in de winkel, de tweede druk inmiddels.
Tips:
- Kennisnetwerk wooncoöperaties: https://www.cooplink.nl/kennisbank
- Handboek wooncoöperaties: https://www.wooninfo.nl/vraagbaak/wooncooperatie/handboekwooncooperaties/
In Electron is nog tot eind oktober (tijdens activiteiten) de expositie Operatie Wooncoöperatie te bezichtigen. Die belicht tien inspirerende en betaalbare voorbeeldprojecten gebouwd rond zeggenschap, opdrachtgeverschap en eigenaarschap.
Interesse om deze expo ook te hosten op jouw locatie? Neem contact op via post@stichtingblast.nl
Het BLAStcafé werd bijgewoond door 38 deelnemers.
Foto: © 2023 Els Mommersteeg